Çıxışlar və müsahibələr

  • Yenilənib 13.03.2013 10:50
  • Yaradılıb 20.11.2012 07:12

Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti-mənzil fondunun yeni idarəetmə forması kimi

 

Azərbaycan Respublikasının ümummilli lideri cənab Heydər Əliyevin rəhbərliyi ilə başlanmış genişmiqyaslı siyasi, iqtisadi və hüquqi islahatların nəticəsində iqtisadiyyatın dinamik inkişaf prosesi təmin edilmiş, bazar iqtisadiyyatına keçid başa çatdırılmışdır. Həyata keçirilən tədbirlər nəticəsində iqtisadiyyatın bütün sahələrində nailiyyətlər qazanılmışdır ki, bütün bunlar son nəticədə ölkə əhalisinin həyat şəraitinin daha da yaxşılaşdırılması üçün geniş imkanlar yaradır.
Son illərdə ölkədə aparılan iqtisadi islahatlar nəticəsində digər sahələr ilə yanaşı, mənzil-kommunal təsərrüfatı sektorunun inkişafında da əhəmiyyətli tədbirlər həyata keçirilmiş, bu sahənin yenidən qurulması istiqamətində müsbət dəyişikliklər baş vermişdir. Belə ki, mənzil-kommunal təsərrüfatı sektorunda həyata keçiriləcək islahatların mükəmməl qanunvericilik bazasını təşkil edən və beynəlxalq tələblərə uyğunlaşdırılmış Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi qəbul edilmişdir. Məcəllə qabaqcıl dövlətlərin təcrübəsi əsasında, ölkənin milli xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla hazırlanmışdır.
Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində mənzil təsərrüfatında bazar prinsiplərinin tətbiqinin sürətləndirilməsi və bu sahədə aparılacaq islahatların əsas istiqamətləri, o cümlədən çoxmənzilli binanın idarə edilməsi, sakinlərin əlverişli və təhlükəsiz yaşamaq şəraiti, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması, həmin əmlakın istifadə edilməsi məsələlərinin, habelə sahə mülkiyyətçilərinin hüquqlarının tam qorunması üçün mənzil-kommunal sahəsində göstərilən bütün xidmətlərin yalnız istehlakçı ilə bağlanmış müqavilələr əsasında həyata keçirilməsi müəyyən olunmuşdur.
Bu qanunvericilik aktı vətəndaşların mənzil hüquqlarının müdafiəsinə təminat verməklə yanaşı, əhalinin mənzil ehtiyaclarının təmin edilməsinə zəruri şəraitin yaradılması, onların mənzil probleminin həllini asanlaşdırmaq üçün mühüm imkanlar açaraq dövlətin, bələdiyyələrin və sakinlərin bu sahədə konkret hüquq və vəzifələrini müəyyən etmişdir.
Bununla yanaşı, qeyd etmək lazımdır ki, yeni qanunvericilikdə çoxmənzilli binanın idarəetmə orqanı, ümumi əmlakın sərəncamvericisi kimi - sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının geniş səlahiyyətləri təsbit olunmuşdur. Belə ki, çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulundan asılı olmayaraq, bir çox məsələlər, o cümlədən ümumi mülkiyyət obyektlərinin digər şəxslərin istifadəsinə verilməsi, ümumi mülkiyyətin azaldılması barədə qərar qəbul olunması sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının razılığı olmadan həyata keçirilə bilməz. Həmçinin, binanın idarəetmə məsələlərinin həll olunması da sahə mülkiyyətçilərinin müstəsna səlahiyyətidir.
Bundan başqa, sahə mülkiyyətçilərinin çoxmənzilli binanın idarə edilməsi, ümumi əmlakının saxlanması prosesində bilavasitə iştirakının və cavabdehliyinin nəzərdə tutulması yeni Mənzil Məcəlləsinin əsas üstünlüklərindən olmaqla, xüsusi vurğulanmalıdır. Belə ki, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi və saxlanma xərcləri ilə bağlı məsələlərin bilavasitə sahə mülkiyyətçilərinin səlahiyyətinə aid edilməsi, bu sahədə dövlətin yükünü demək olar ki, aradan qaldırmışdır.
Qeyd etmək lazımdır ki, mənzil-kommunal təsərrüfatı sahəsində aparılan islahatların əsas perspektiv istiqamətlərdən olan çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən idarə edilməsi üsullarından birinin seçilməsi hazırda mühüm əhəmiyyətə malik məsələdir.
Yeni mənzil qanunvericiliyinə görə, çoxmənzilli bina üç idarəetmə üsulundan biri - sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilə bilər. Belə ki, çoxmənzilli binada mülkiyyətçi olan insanlar cəmiyyəti yaratdıqdan sonra özləri cəmiyyətə rəhbər təyin edəcək, həmin şəxs sakinlərin problemlərinin həlli, həmçinin mənzildən kənarda qalan sahələrin - ümumi əmlakın qorunub saxlanmasını təmin edəcəkdir.
Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üçün təklif olunan üç idarəetmə üsulundan demək olar ki, mənzil mülkiyyətçiləri üçün daha əlverişlisi və səmərəlisi, eyni zamanda beynəlxalq təcrübədə geniş yayılmış və bir forma kimi özünü doğrultmuş üsul - Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətlərinin yaradılmasıdır.
Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti (MMMC) dedikdə, ilk növbədə çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş həddlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi nəticəsində yaradılan bir idarəetmə üsulu olduğu qəbul edilməlidir.
Bu gün çoxmənzilli yaşayış binalarının MMMC-lər yaratmaqla idarə olunması mənzil-kommunal təsərrüfatında islahatların genişləndirilməsində mühüm istiqamət kimi əhəmiyyətə malikdir. Bu idarəetmə üsulu mənzil-kommunal sahəsində həyata keçirilən xidmətlərin keyfiyyətinin istehlakçıların mənafeyinə uyğun yaxşılaşdırmaqla, mülkiyyətçilərə yeni imkanlar və bir sıra üstünlüklər verir. Nəzərə alaq ki, hazırda bu sahədə inkişaf arzu olunan səviyyədə deyil.
Bunun əsas səbəblərindən biri - əhalidə belə idarəetmə metodunun mövcudluğu barədə kifayət qədər məlumatın olmaması və ümumilikdə bu sahəyə münasibətdə neqativ streotiplərin yaranmasıdır. Onu da əlavə etsək ki, əhalinin böyük əksəriyyəti şəxsi mənzilinin idarə olunmasında məsuliyyəti öz üzərinə götürməyə psixoloji cəhətdən hazır deyil, onda bu məsələnin ağır bir proses olduğunu düşünmək olar. Ona görə də ilk növbədə yeni idarəetmə metodlarının, xüsusən də MMMC-nin yaradılması və fəaliyyətinin təşkili ilə bağlı marifləndirici işlərin həyata keçirilməsi mühüm əhəmiyyət kəsb edir.
Vətəndaş cəmiyyətimiz üçün çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının idarə edilməsində yenilik olan MMMC-nin yaradılması, fəaliyyəti, vəzifə və funksiyaları haqqında, bu idarəetmə üsulunun müsbət tərəflərindən qısa da olsa məlumat vermək daha məqsədəuyğun olardı.
İlk növbədə qeyd edilməlidir ki, MMMC çoxmənzilli yaşayış binası sahə mülkiyyətçilərinin təşəbbüsləri ilə könüllülük prinsipi əsasında, onların ümumi səslərinin sayının əlli faizindən çoxluğu ilə ümumi yığıncağının qəbul etdiyi qərara əsasən yaradılır. Bütün bu proses çoxmənzilli binanın idarə edilmə üsulunun seçilməsi üçün sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının nümunəvi Protokoluna əsasən həyata keçirilir və MMMC-nin Nizamnaməsi təsdiq edilir.
MMMC Ədliyyə Nazirliyi tərəfindən dövlət qeydiyyatından keçdiyi andan hüquqi şəxs hesab edilir. Üzərində öz adı həkk olunmuş möhürü, bankda hesablaşma və digər hesabları, həmçinin sair rekvizitləri olur. Nizamnaməsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbdırsa, MMMC fəaliyyət müddəti məhdudlaşdırılmadan yaradılır.
Ümumiyyətlə, MMMC qeyri-kommersiya təşkilatı olan hüquqi şəxsdir və onun əsas məqsədi mənfəət götürmək və əldə olunan mənfəəti iştirakçılar arasında bölüşdürmək deyil. MMMC-nin əsas məqsədi cəmiyyətin təsərrüfat fəaliyyəti nəticəsində əldə etdiyi vəsaitin yalnız cəmiyyətin üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı ilə binanın birgə istifadədə olan hissələrinin və cəmiyyətin yerləşdiyi yaşayış binasının istismarına və kommunal xidmətlər (lift, istilik, abadlıq, yaşıllaşdırma, avtodayanacaq, mühafizə və s.) üzrə qurğu və avadanlıqlarının təmiri və bərpasına yönəldilməsindən ibarətdir.
Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti iştirakçılarının ümumi yığıncağı, cəmiyyətin idarə heyəti və maliyyə təftiş komissiyası (müfəttişi) cəmiyyətin idarəetmə orqanlarıdır.
MMMC-nin Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi ilə müəyyən edilmiş qanunvericiliyə müvafiq qaydada çoxmənzilli binanın idarə edilməsi haqqında müqavilə, habelə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması və təmiri, kommunal xidmətlərin göstərilməsi haqqında və cəmiyyət iştirakçılarının maraqlarına uyğun digər müqavilələr bağlamaq, illik gəlir və xərclər smetasını, o cümlədən çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanılması və təmiri xərclərini, çoxmənzilli binanın əsaslı təmirinə və ya yenidən qurulmasına çəkilən xərclərin smetasını, ehtiyat fonduna xüsusi haqqı və ayırmaları və digər xərcləri müəyyən etmək, cəmiyyətin qəbul olunmuş illik gəlir və xərclər smetası əsasında çoxmənzilli binanın hər bir sahə mülkiyyətçisinin çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq onun üçün ödəniş və haqların miqdarını müəyyən etmək, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri üçün işlər görmək və xidmətlər göstərmək, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən mütləq ödəniş və haqların və digər ümumi xərclərin ödənilməsi üzrə öhdəliklərinin yerinə yetirilməməsi nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini məhkəmə qaydasında tələb etmək və digər hüquqları vardır.
Mənzil Məcəlləsinə əsasən Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin vəzifələri aşağıdakılardan ibarətdir: mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvləri olmayan çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ilə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanılması və təmiri haqqında müqavilələr bağlamaq, qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş qaydada müqavilə üzrə öhdəlikləri yerinə yetirmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının lazımi sanitariya və texniki vəziyyətini təmin etmək. Bundan əlavə, çoxmənzilli binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən onların çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına mülkiyyət hüququnda paylarına mütənasib olaraq ümumi əmlakının saxlanılması və təmiri üzrə vəzifələrinin yerinə yetirilməsini təmin etmək, ümumi əmlaka sahiblik, ondan istifadə və barəsində sərəncam vermək qaydası müəyyən edilərkən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin hüquqlarına və qanuni mənafelərinə riayət edilməsini təmin etmək, sahə mülkiyyətçilərinin çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına sahiblik, ondan istifadə və qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hədlərdə barəsində sərəncam vermək hüquqlarının həyata keçirilməsini çətinləşdirən və maneçilik törədən üçüncü şəxslərin hərəkətlərinin qarşısının alınması və ya bu kimi hərəkətlərə son qoyulması üçün zəruri tədbirlər görmək, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin qanuni mənafelərini, o cümlədən üçüncü şəxslərlə münasibətlərdə təmsil etmək MMMC-nin vəzifələrinə aiddir.
Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin vəsaitləri adətən cəmiyyət üzvlərinin ödədiyi yaşayış sahəsindən istifadəyə görə haqlardan, cəmiyyətin məqsədlərinə nail olunması və onun vəzifələrinin yerinə yetirilməsinə yönəlmiş cəmiyyətin təsərrüfat fəaliyyətindən əldə edilən gəlirlərdən, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarı, cari və əsaslı təmirinin aparılması, ayrı-ayrı kommunal xidmətlərin göstərilməsi üçün ayrılan subsidiyalardan və qanunvericiliklə qadağan olunmayan digər daxilolmalardan formalaşır.
Çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarı ilə cəmiyyətin təsərrüfat fəaliyyətindən əldə edilən gəlir ümumi xərclərin, o cümlədən yaşayış binasının binadaxili istilik və elektrik enerjisi, təbii qaz, lift, məişət tullantılarının daşınması, kanalizasiya sisteminin təmiri və digər xərclərin ödənilməsi üçün istifadə edilir və ya nizamnamə ilə müəyyən olunan məqsədlər üçün yaradılan ehtiyat və ya digər xüsusi fonda köçürülə bilər.
Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin yaradılması haqqında qərar verilərkən MMMC-yə daxil olmaqdan əvvəl hər bir vətəndaşda bu cəmiyyətə üzv olmanın müsbət tərəfləri haqqında aydın təsəvvür olmalıdır. Bununla əlaqədar qısa da olsa, əsas məqamlar barədə vətəndaş cəmiyyətinə məlumat vermək yerinə düşərdi.
Belə ki, ilk növbədə qeyd edilməlidir ki, MMMC-nin yaradılması və bu idarəetmə üsulunun əsas müsbət cəhəti sahə mülkiyyətçilərinin idarəetmə siyasətinə təsir etmə və nəzarət imkanının olmasıdır. Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, MMMC bütün məsələlərini ümumi yığıncağın qəbul etdiyi qərar əsasında həll edir. Xüsusən, vurğulanmalıdır ki, sahə mülkiyyətçilərinin istəyi və razılığı olmadan qeyri-adi xidmət və ya abadlıq işlərinə görə "əlavə" ödəmələrin (yəni kommunal xidmətlərə görə mütləq ödəmələrədn başqa nəzərdə tutulan - mühafizə, avtomobil dayanacağı, domofon, giriş qapılarının və blokların qeyri-adi bəzədilməsi və s.) həyata keçirilməsi haqqında hər hansı bir qərarın qəbul edilməsi qətiyyən mümkün deyil. Hazırda, bildiyimiz kimi, şəhərin bir çox məhəllələrində məskunlaşan əhalinin sosial tərkibi müxtəlifdir. Belə ki, bir çoxmənzilli binada həm gəlirləri yüksək olan, həm də az təminatlı ailə mənzil mülkiyyətçisi ola bilər. Belə olduğu halda ümumi yığıncağın hər hansı bir məsələ ilə bağlı qərarı qəbul edilərkən sahə mülkiyyətçilərinin 50 faizdən çoxunun səsi həlledici sayılır.
MMMC-nin yaradılmasının və fəaliyyətinin bir başqa maraqlı məqamı da ondan ibarətdir ki, mənzil mülkiyyətçiləri cəmiyyətinə üzv olmayan, lakin kondominiumda yaşayan şəxs ümumi yığıncağın qərarlarının qəbulunda iştirak etmir, lakin müəyyən edilmiş ümumi əmlakın idarə edilməsinə dair təsdiq edilmiş qərarlara riayət etməyə məsuliyyətli və borcludur.
Digər ikinci bir müsbət cəhət xərclərin ödənilməsi məqsədilə çoxmənzilli yaşayış binasının ehtiyat (qeyri-yaşayış) hissəsindən istifadə etmək imkanları və idarəetmə siyasətinin nizamlı, bacarıqlı aparılmasına nəzarətin həyata keçirilməsidir. Məsələn, çoxmənzilli binada ümumi əmlaka malik qeyri-yaşayış sahəsi vardırsa, mənzil mülkiyyətçiləri cəmiyyəti bu sahəni icarəyə vermək hüququna malikdir. Bildiyimiz kimi hazırda özəlləşdirmə sahəsində aparılan islahatlar nəticəsində bu kimi hallar olduqca azdır, belə ki, qeyri-yaşayış sahələrinin bir çoxu artıq özəlləşdirilmişdir. Lakin çoxmənzilli binanın zirzəmi və ya yuxarı texniki mərtəbələrindən isə istifadəetmə imkanları MMMC-nin yaradıcılıq fikirləri və icarəyəvermə imkanlarından asılıdır. Eyni zamanda, çoxmənzilli binanın dam və ya bağlı fasad hissəsində reklam şitlərinin yerləşdirilməsi mümkündür ki, onlardan əldə olunan gəlir isə MMMC-nin büdcəsini kompleksləşdirmiş olur. Bu isə qeyd etdiyimiz kimi, sahə mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakın saxlanması xərclərini azaltmağa və ya digər əlavə xidmət növlərindən istifadə etməyə imkan vermiş olur.
Eyni zamanda, sahə mülkiyyətçilərinin razılığına əsasən, MMMC ilə müqavilə əsasında çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının idarəedilməsi üçün seçilmiş xidmətedici təşkilatın işinin keyfiyyətinə və icra müddətinə nəzarətin həyata keçirilməsi bu qurumun əsas üstünlüklərindən biridir.
Daha bir müsbət xüsusiyyət sahə mülkiyyətçilərinə məxsus çoxmənzilli binanın və onun həyətinin sanitar-epidemioloji cəhətdən təmiz, abadlaşdırılmış, baxımlı, səliqəli olmasıdır. Qeyd edilən bu dəyərlər MMMC-nin işinin nəticəsi olmalıdır. Binanın konsyerjinin (cavabheh şəxsin) olması, giriş qapısında görüntülü-danışıqlı elektron cihazların (domofon), güzgülü liftlərin, təmiz pilləkənlərin, sanitar-epidemioloji qaydalara əsasən təmin edilmiş uşaq meydançalarının, həyətin zövqlə seçilmiş və bəzədilmiş yaşıllığın olması, istirahət guşələrinin və digər bu kimi abadlıq xüsusiyyətlərinə malik şərait sakinlərin həm əhvalı-ruhiyyəsinə, həm də binada olan mənzillərin dəyərinə də təsir etmiş olur. Belə olduğu bir təqdirdə şübhə yoxdur ki, MMMC-ni fəaliyyətinin nəticələri əhəmiyyətli dərəcədə mənzil bazarında qiymət fərqinə də səbəb ola bilər.
Qeyd etmək lazımdır ki, Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 141-ci maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın sakinləri əlverişli və təhlükəsiz yaşamaq şəraitini, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının lazımi saxlanmasını, həmin əmlakın istifadə edilməsi məsələlərinin həll edilməsini, habelə bina sakinlərinə kommunal xidmətlərin göstərilməsini təmin etmək məqsədilə çoxmənzilli binanın üç idarəetmə üsulundan birini seçməyə borcludurlar. Bir il ərzində çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir. Bu məsələ Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 01.07.2010-cu il tarixli Qərarı ilə təsdiq olunmuş "Çoxmənzilli binanın idarəedici təşkilatının seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirilməsi Qaydası"nda öz əksini tapmışdır.
Məlum olduğu kimi, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 06.06.2012-ci il tarixli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş "Yerli icra hakimiyyətləri haqqında Əsansamə"yə əsasən müvafiq ərazidə yerləşən çoxmənzilli binaların mülkiyyətçiləri tərəfindən idarəetmə forması müəyyən edilmədikdə və ya seçilmiş forma barədə qərarlar yerinə yetirilmədikdə, idarəedici təşkilatların müəyyənləşdirilməsi üçün Mənzil Məcəlləsində nəzərdə tutulmuş tədbirlərin görülməsini təşkil etmək yerli icra hakimiyyəti orqanlarının vəzifə və səlahiyyətlərinə aid edilmişdir.
Beləliklə, Ümummilli Liderimiz Heydər Əliyev tərəfindən müəyyən edilmiş strategiyanın və hazırda Azərbaycan Respublikasının Prezidenti cənab İlham Əliyev tərəfindən uğurla davam etdirilən sosial yönümlü iqtisadi siyasətin prioritet istiqamətlərindən biri olan mənzil-kommunal təsərrüfatı sahəsinin inkişafı, bu sahədə islahatların aparılması, Azərbaycan Respublikası vətəndaşların üçün layiqli həyat səviyyəsinin təmin edilməsi əsas məqsədlərdəndir. Dövlət başçısının qeyd etdiyi kimi: "Ölkəmiz güclənəcək, möhkəmlənəcək, Azərbaycan xalqı ildən-ilə daha da yaxşı yaşayacaqdır".


Nizami Qasımov
İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin
Mənzil-kommunal siyasəti şöbəsinin
müdiri vəzifəsini icra edən

 

← Geriyə